Direito Condominial - Thiago Natalio de Souza
Advogado Sócio da Natalio de Souza Advogados, professor, articulista e palestrante, colunista de diversos Jornais e Revistas, Consultor na área condominial; Membro Efetivo da Comissão Especial de Direito Condominial de São Paulo; Tutor de Direito Imobiliário da Comissão da Jovem Advocacia da OAB SP; Graduado pela Universidade São Judas Tadeu; Pós-Graduando em Direito Imobiliário, em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito.
Afinal de conta, quem tem acordo em dia, pode votar em assembléia de condomínio?
Essa tem sido a grande pergunta dos síndicos e administradoras de condomínios, visto que se deparam com o artigo 1.335, inciso III do Código Civil Brasileiro, que traz a menção da palavra QUITE em seu texto original
Código Civil Brasileiro/2002
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Esse texto abre uma grande discussão e divide não só os síndicos e administradores, mas também, os operadores do direito, advogados, juízes, doutrinadores, em duas correntes/opiniões divergentes.
PONTOS DE DIVERGÊNCIA
Em resumo, parte deles entendem, que o condômino que faz acordo parcelado não tem o direito a voto, pois conforme o artigo acima, não está QUITE com as suas contribuições e, além disso, dizem que o acordo não descaracteriza a inadimplência, já a outra parte, admite e considera que o acordo das cotas condominiais pressupõe novas condições de pagamento, desfazendo a dívida anterior e inclusive a condição de inadimplente, e rebatem dizendo que o condômino nessa condição, tem sim, o direito a voto.
Para dirimir a problemática acima, precisamos aprofundar um pouco mais o conhecimento e a linha de raciocínio de cada uma das hipóteses, a saber:
ARGUMENTOS A FAVOR DA IMPOSSIBILIDADE DO VOTO PARA QUEM TEM ACORDO
Como dito acima, os que defendem a impossibilidade do direito de voto, no caso de acordo em andamento, se resguardam na interpretação gramatical da palavra quite, constante do Código Civil, defendem ainda que esse condômino em acordo não está em “pé de igualdade” com o condômino que não tem parcelas de acordo em andamento, pois não tem nenhuma pendência, ainda que esteja a vencer.
PONTOS FRACOS
De fato, a interpretação gramatical, é sem dúvida uma dos tipos de interpretação do texto legal, mas não podemos esquecer que não é o único tipo de interpretação, temos diversos outros tipos de interpretar as leis do nosso Ordenamento Jurídico, tais como, interpretação histórica, que visa o tempo em que a lei foi editada, interpretação lógica, que visa buscar um significado coerente, temos a interpretação sistemática, que visa analisar as normas jurídicas entre si, visto que o ordenamento jurídico é um todo unitário sem incompatibilidades e diversos outros tipos de interpretações.
Fato é que devemos interpretar as leis de forma harmoniosa, visando evitar qualquer tipo de antinomia e há quem diz que uma das formas mais correta de se interpretar, seria da forma sistêmica, pois conforme dito acima, o Ordenamento Jurídico é um todo unitário que se completa entre as diversas leis, artigos e incisos, um tem com o outro completa interligação.
ARGUMENTOS CONTRÁRIOS A IMPOSSIBILIDADE DO VOTO PARA QUEM TEM ACORDO, ou seja, ARGUMENTOS A FAVOR DO VOTO PARA QUEM TEM ACORDO EM ANDAMENTO
As relações condominiais estão atreladas e reguladas pelo Código Civil, isso é fato, e existe previsão no Código Civil, no Capítulo das Obrigações, que quando uma obrigação é descumprida, existem formas de pagamento indireto dessa obrigação, entre elas, a NOVAÇÃO, entende-se por novação, o ato do “Devedor contrair com o Credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior”, conforme previsto abaixo:
Art. 360. Dá-se a novação:
I - quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;
Percebam que isso é exatamente o que ocorre nos acordos de dívidas de condomínio, os condôminos são cobrados pelo síndico/advogado que disponibiliza a eles um parcelamento que substitui a dívida anterior, normalmente nesse acordo, consta o objeto da dívida, ou seja, os meses que estavam em atraso, bem como a nova forma de pagamento, como novas datas a vencer.
Quando essa negociação ocorre, de forma automática, estamos diante de uma NOVAÇÃO, conforme previsão acima, ainda que do termo não conste a palavra “novação de dívida”, mas sim, “Confissão de Dívida” ou “Acordo Extrajudicial”.
Estando então, diante de uma novação, com todos os atributos a ela pertencentes, e interpretando as leis de forma sistemática, conforme relatado acima, e não de forma gramatical e isoladamente, se atendo tão somente a palavra quite, como os que defendem a teoria adversa, chegamos a conclusão de que os condôminos que tem acordo em andamento tem total condição de votar nas assembleias e delas participar, pois não tem débitos, mas sim parcelas a vencer.
CONSENSO
Apesar das divergências, nos parece pacífico que a resolução desse conflito pode se dar pela Convenção Condominial, que pode tratar do assunto, definindo se o Condômino em situação de acordo tem ou não o direito de voto em assembléia, isso com base no 1.334 do Código Civil, incisos I e IV, onde diz que a Convenção disporá sobre o modo de pagamento das contribuições e as sanções, as quais, estão sujeitos os condôminos.
