O termo “condomínio” pode ser compreendido como propriedade comum, posse ou direito simultâneo de duas ou mais pessoas sobre um bem, copropriedade. Sua regulamentação se dá pela Lei 4.591/64 e pelo Capítulo VI do Código Civil – artigos 1.314 e seguintes.
A taxa condominial é a obrigação de prestação pecuniária imposta a todos os condôminos, a fim de que todos concorram com as despesas dessa propriedade comum. Estas, por sua vez, são divididas em ordinárias e extraordinárias.
Despesas Ordinárias
São relativas ao valor cobrado através da aprovação das verbas em assembleia geral ordinária.
Despesas Extraordinárias
Se referem ao valor cobrado após autorização da assembleia geral, mediante aprovação de orçamento prévio.
As especificidades de como se dará o pagamento das despesas pelos condôminos devem ser estabelecidas na convenção condominial. Nela, estarão previstas a quantia, forma e prazo do pagamento dessas despesas, bem como as sanções pelo eventual descumprimento. Ali, também deve estar previsto o percentual da multa aplicada no caso de inadimplemento, podendo ser suprida pela Assembleia Geral em caso de omissão. O pagamento mensal das despesas condominiais é previsto no artigo 1.334, I do Código Civil:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; […]
O pagamento de tais despesas, portanto, é de responsabilidade do proprietário do imóvel. No entanto, a legislação vigente equipara os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas a proprietário. Sendo assim, estes também são responsáveis pelo pagamento das despesas condominiais.
Porém, caso se adquira um imóvel, unidade autônoma em condomínio edilício, o novo proprietário será responsável pelo pagamento da dívida condominial pré existente?
O artigo 1.336, I do Código Civil estabelece a contribuição para com as despesas do condomínio como um dever do condômino, na proporção das suas frações ideais. Ou seja, não se trata de uma opção do condômino, mas sim de uma obrigação a ser cumprida.
Ocorre que a dívida condominial possui a chamada natureza propter rem, assim estabelecida pela Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio e as incorporações imobiliárias. Ou seja, ela é uma obrigação real, e decorre da relação entre o devedor e a coisa – no caso, a unidade autônoma ou apartamento.
Portanto, a despesa condominial é uma obrigação do próprio imóvel, e por esta razão, adere-se a ele. Dessa forma, a dívida acompanha o imóvel em si, não o proprietário. Portanto, independentemente de quem era o proprietário do imóvel quando a dívida foi gerada, aquele que tiver relação com o imóvel é responsável pelo adimplemento dos débitos condominiais então devidos.
A inadimplência acarreta prejuízos ao proprietário, dentre eles, a retirada do seu direito de voto e participação das deliberações das assembleias condominiais, sem prejuízo de demais sanções que podem estar previstas na convenção condominial.
Ademais, tendo em vista a natureza propter rem do imóvel, caso seja necessário, a dívida condominial poderá ser paga através da penhora judicial e seguinte leilão do próprio imóvel, ainda que este seja bem de família.
Dessa forma, recomenda-se o levantamento prévio das dívidas do imóvel antes da compra e, em caso de existência de débito condominial, o acordo extrajudicial entre novo proprietário e condomínio tem se mostrado uma saída muito eficaz.
Por Mariana Gonçalves, especialista em direito imobiliário (Mariana Gonçalves)
Fonte: Painel Politico
