07/11/2018
Em virtude da proximidade do final do ano precisamos nos preparar para as assembleias ordinárias que, na maioria dos condomínios, conforme previsto nas respectivas convenções condominiais, ocorrem no primeiro trimestre de cada ano.
A leitura da convenção é muito importante para verificação das regras obrigatórias determinadas, para realização da convocação e outras providências de forma correta.
Definimos abaixo o que é uma ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO, identificando suas modalidades, detalhando os atos que as envolvem e elencando sugestões para maior otimização do tempo e organização da reunião.
ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIO
São reuniões nas quais os condôminos tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem a convenção do condomínio e as leis em vigor, tornam-se regras do condomínio, obrigando a todos os condôminos, moradores e visitantes, a seguirem, só podendo ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembleia. Existem dois tipos básicos de assembleias condominiais: as ordinárias (AGO) e as extraordinárias (AGE). Os prazos e a forma de convocação e de distribuição do edital, itens de pauta, critérios estabelecidos de votação e quórum necessário, constam na Convenção do condomínio, sendo seu cumprimento obrigatório. O edital de convocação deverá ser encaminhado aos condôminos nos endereços respectivamente cadastrados, através de carta registrada com aviso de recebimento, exatificando-se que, nos casos em que o condômino resida no próprio condomínio, o edital de convocação seja entregue pela administração interna do condomínio, obedecendo o prazo de antecedência mínima determinado em Convenção. As assembleias podem ser convocadas pelo síndico ou por ¼ dos condôminos.
ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA
É, por força de lei, realizada obrigatoriamente uma vez por ano. Tem como principais finalidades a aprovação de verbas para as despesas do condomínio no próximo exercício e aprovar as contas do exercício que se encerrou. Eventualmente, de acordo com o prazo do mandato estabelecido na convenção, eleger o Síndico e os demais membros da administração interna, geralmente Subsíndico e membros do Conselho, podendo também abordar assuntos gerais do interesse do condomínio.
ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
É aquela que pode ser convocada respeitando os devidos prazos e forma de convocação, sempre que necessário, para se deliberar assuntos de interesse do condomínio.
QUÓRUM
É o número mínimo de condôminos, estipulado na lei ou na convenção de condomínio, que devem estar presentes e votar em uma Assembleia para que as deliberações tomadas tenham validade. Os Artigos 1352 e 1353 do Código Civil estabelecem que, salvo quando exigido quórum especial pela lei ou pela convenção, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais e em segunda convocação, será decidido pela maioria dos votos dos presentes.
OS PRINCIPAIS QUÓRUNS SÃO:
▪ Para deliberação das matérias das assembleias gerais ordinárias: normalmente maioria simples dos presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em convenção;
▪ Para aprovação da convenção: votos dos proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio;
▪ Para alteração da convenção: votos de condôminos que representem no mínimo 2/3 dos condôminos (Art.1351 do Código Civil);
▪ Para deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais, se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína: mínimo de votos que representem a metade mais um das frações ideais (Art.1357 do Código Civil);
▪ Para convocação de assembleia geral extraordinária: 1/4, no mínimo, dos condôminos;
▪ Para destituição do síndico: a assembleia, especialmente convocada para esse fim, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio;
▪ Para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum: totalidade de votos representativos do condomínio.
VOTO
O direito de votar na Assembleia do condomínio, ordinária ou extraordinária, é exercido livremente pelo condômino que assim manifesta sua posição quanto a matéria em discussão. Os votos poderão ser proporcionais às frações ideais de cada unidade ou por número de unidades, salvo disposição diversa da convenção do condomínio. Os condôminos podem votar pessoalmente ou através de procurador, conforme disposições elencadas no tópico abaixo.
PROCURAÇÃO
É um instrumento por meio do qual uma pessoa recebe poderes de outra, para em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Podendo ser confeccionada por instrumento público (tabelião) ou particular. O condômino, salvo vedações estabelecidas na convenção, pode ser representado nas assembleias por uma outra pessoa, condômino ou não, devendo, para tanto, estar de posse da procuração escrita. Geralmente nos instrumentos de Convenção e/ ou editais de convocação, encontram-se exigências de reconhecimento de firma. Caso o proprietário do imóvel não compareça as assembleias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar em questões envolvendo despesas ordinárias de condomínio, apresentando cópia do contrato de locação. Caso a assembleia tenha outras matérias a serem votadas, além de questões referentes às despesas ordinárias, no momento específico que definirá essa última, o inquilino consigna seu voto, omitindo-se quanto às demais. Esta matéria, especificamente quanto à possibilidade do voto do inquilino, encontra-se inserido no artigo 24 da lei 5.591, de 16 de dezembro de 1964, acrescido pelo artigo 83 da lei do inquilinato, Lei 8.245/91. Observar na convenção do condomínio se existe veto para o procurador representar mais de uma unidade e/ou vedação para os membros da administração interna do condomínio.
EDITAIS DE CONVOCAÇÃO DAS ASSEMBLEIAS
Os editais de convocação das assembleias devem ser elaborados, de acordo com as regras da convenção do condomínio. Faz-se necessária a leitura minuciosa da convenção para a preparação da assembleia, verificação dos prazos de expedição dos editais, itens de pauta obrigatórios, quóruns obrigatórios para determinados assuntos, apuração de votos e outras informações necessárias.
Nos casos em que o endereçamento de correspondência do condômino for o mesmo endereço do condomínio, os editais de convocação devem ser entregues pela administração interna do condomínio.
Nos casos em que o endereço de correspondência não for o mesmo endereço do condomínio, a expedição dos editais de convocação, deverá ser realizada pelos correios, através de postagem com AR, ou seja, aviso de recebimento.
PRESTAÇÃO DE CONTAS
É muito importante que os pareceres dos balancetes estejam aprovados e assinados, mensalmente, pelos membros efetivos do Conselho Consultivo/Fiscal, pois na Assembleia Geral Ordinária do Condomínio, um dos itens (relevante e obrigatório) é a prestação de contas do exercício.
Quando houver qualquer questionamento feito pelos conselheiros, orientamos que o mesmo seja encaminhado ao síndico, através de um relatório específico, o qual deverá ser respondido da mesma forma, assim evitaremos possíveis desgastes nas assembleias.
Os pareceres assinados pelos conselheiros e relatórios de questionamentos, bem como os esclarecimentos prestados, deverão ser mantidos nos arquivos da administração interna do condomínio.
PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
É uma previsão de arrecadação mensal para o custeio do condomínio durante um ano. Recomenda-se a utilização da média das despesas mensais, dos últimos 12 (doze) meses, servindo como base de cálculo para sua elaboração. Os índices de reajustes contratuais, as médias dos reajustes das contas de concessionárias e dissídios coletivos, devem ser observados. Deverão também ser contempladas as despesas sazonais (décimo terceiro/encargos sociais, seguro predial etc.), dividindo tais despesas mês a mês durante o ano, provisionando seus valores. Sugerimos que sejam apresentados na previsão orçamentária, caso sejam necessárias, despesas extraordinárias e fundo de reserva. A Previsão Orçamentária deverá ser aprovada em assembleia.
CRITÉRIO DE RATEIO DA ARRECADAÇÃO MENSAL
O condômino concorrerá nas despesas do condomínio, conforme vencimento e de acordo com os critérios estabelecidos na convenção do condomínio.
DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
As despesas extraordinárias são aquelas, como o próprio nome diz, não comuns, que ultrapassam a habitualidade mensal. No caso, podemos considerar despesas extraordinárias, por exemplo, as benfeitorias úteis (aquelas que aumentam a utilidade do bem, como por exemplo a instalação de equipamentos de segurança), as benfeitorias voluptuárias (aquelas que se destinam ao mero embelezamento do condomínio, por exemplo: granitos importados, objetos ornamentais etc.). As despesas extraordinárias deverão, via de regra, ser aprovadas em assembleia geral.
FUNDO DE RESERVA
Muitos condomínios arrecadam além da cota condominial, um valor referente ao fundo de reserva. Geralmente o fundo de reserva é definido com base num percentual da cota condominial, estabelecido em convenção ou definido em assembleia. O objetivo do fundo de reserva é resguardar um valor para que o condomínio não seja surpreendido com despesas inesperadas, podendo ser utilizado de acordo com o determinado em convenção ou em assembleia.
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS NO ATO DA ASSEMBLEIA
São eles: livro de atas, lista de presença, relatório de inadimplência e cadastro dos condôminos. No caso da aprovação de verbas extraordinárias para execução de obras, aquisições de equipamentos, materiais e outros, deve-se apresentar aos condôminos, no ato da reunião, os orçamentos elaborados e suas condições de pagamento.
Fonte: Protel
