Requisitos indispensáveis para a cobrança de taxa condominial.
Por: Alessandro Alcântara
Apesar do avanço legislativo para combater a inadimplência em condomínios, não é raro observarmos que muitos condomínios ainda não possuem a padronização necessária para exigir do devedor o pagamento das taxas em atraso, de acordo com a legislação vigente.
Desde 2015, com a reformulação do código de processo civil, as taxas condominiais passaram a ter valor de título executivo extrajudicial.
Na prática, a mudança proporcionou maior celeridade para cobrar o condômino inadimplente. Se entes era obrigatório discutir a legalidade da cobrança por meio da fase de conhecimento, para depois existir a fase de execução da dívida , hoje a cobrança judicial ocorre diretamente na fase executória.
Assim, apresento abaixo os requisitos mínimos que deverão acompanhar a inadimplência de taxas condominiais, tanto para a cobrança judicial quanto para a formulação de acordos, com observações importantes sobre cada requisito:
1. O nome completo do condômino, o número da unidade autônoma, bloco e, se possível, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica do exequente e do executado.
No caso de débito condominial o devedor é o condômino, porém você sabe qual é o conceito básico de condômino?
O condômino é apenas o proprietário ou o inquilino?
Muito bem, segundo o Art. 1334, § 2º do código civil, o condômino é o indivíduo que possui direito real sobre a unidade autônoma, podendo ser o proprietário, o promitente comprador do imóvel ou o cessionário de direito real (locador da unidade ou quem possui direitos para habitar na unidade mesmo não possuindo contrato de locação).
Vale ressaltar que, a cobrança do promitente comprador (aquele que possui contrato de promessa de compra e venda) apenas se dará a partir do momento em que o mesmo habitar no imóvel.
2. Os juros aplicados as respectivas taxas e o índice de correção monetária.
Em via de regra, com base no Art. 1.336, § 1º do código civil, o débito condominial é aplicado com juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2% sobre o valor do débito, quando não houver outra base de aplicação estabelecido em convenção.
Atualmente o STJ considera o Índice Nacional de Preços ao Consumidor, popularmente conhecido como INPC, o índice a ser aplicado para as atualizações monetárias, apenas permitindo a aplicação de índice diferente quando expresso em convenção condominial ou em acordo de confissão de dívida, como observa-se abaixo:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. CONDENAÇÃO JUDICIAL. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE APLICÁVEL. INPC. 1. Discussão relativa ao índice de correção monetária a ser adotado para atualização de débitos de condomínio, objeto de condenação. 2. Esta Corte decidiu que não há ilegalidade ou abusividade na adoção do IGP-M para atualização monetária de débitos, quando esse índice foi eleito pelas partes. 3. Na hipótese, a convenção de condomínio não prevê qual índice deverá ser adotado para atualização de débitos. 4. A correção pelo INPC é adequada à hipótese, além de estar em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido da utilização do referido índice para correção monetária dos débitos judiciais. Precedentes. 5. Recurso especial desprovido.
(STJ - REsp: 1198479 PR 2010/0114090-4, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 06/08/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/08/2013).
Como mencionado no início deste artigo, a taxa condominial é um título executivo extrajudicial, por tanto, os tribunais permitem também a aplicação dos juros “pro rata die” para efeito de atualização monetária da dívida, apenas nos períodos inferiores a um mês, conforme julgado abaixo:
APELAÇÃO CÍVEL. TRANSPORTE. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DUPLICATAS PROTESTADAS SEM ACEITE. PROTESTO E PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE TRANSPORTE DEVIDAMENTE COMPROVADOS. ACEITE PRESUMIDO. TÍTULO EXIGÍVEL. AUSÊNCIA DE EXCESSO DE EXECUÇÃO. JUROS DE MORA A CONTAR DO VENCIMENTO DOS TÍTULOS, POSSIBILIDADE. SE OS JUROS MORATÓRIOS FORAM CALCULADOS NA FORMA PRO RATA DIE APENAS NOS PERÍODOS INFERIORES A UM MÊS, INEXISTE ABUSIVIDADE. UNÂNIME. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70074748799, Décima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Katia Elenise Oliveira da Silva, Julgado em 13/09/2017).
(TJ-RS - AC: 70074748799 RS, Relator: Katia Elenise Oliveira da Silva, Data de Julgamento: 13/09/2017, Décima Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 21/09/2017)
3. O termo inicial e o termo final dos juros e da correção monetária utilizados.
No momento de apresentação do débito para a propositura de ações de cobrança ou mesmo formulação de acordo com o devedor, é indispensável, indicar a data inicial e a data final utilizada para o cálculo atualizado da dívida, com os meses em atraso bem estabelecidos.
Por mais que seja considerado um requisito “básico”, ele é fundamental pois, dependendo do termo inicial da dívida, é possível identificar parcelas que perderam a sua exigibilidade com o decurso do tempo, vez que a taxa condominial tem prazo prescricional de 5 (cinco) anos, após este período, sem cobrança judicial, devera o débito ser extinto e retirado da inadimplência.
Apenas para reforçar a definição do prazo quinquenal da taxa condominial, a matéria já foi amplamente debatida nos mais diversos tribunais, inclusive no âmbito do Superior Tribunal de Justiça (STJ), como observamos abaixo:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DÍVIDAS LÍQUIDAS, PREVIAMENTE ESTABELECIDAS EM DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIAS GERAIS, CONSTANTES DAS RESPECTIVAS ATAS. PRAZO PRESCRICIONAL. O ART. 206, § 5º, I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, AO DISPOR QUE PRESCREVE EM 5 (CINCO) ANOS A PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS CONSTANTES DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR, É O QUE DEVE SER APLICADO AO CASO.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015 (art. 543-C do CPC/1973), é a seguinte: Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.
2. No caso concreto, recurso especial provido.
(STJ - REsp: 1483930 DF 2014/0240989-3, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/11/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 01/02/2017)
Já o termo final definirá o lapso temporal em que incidirão os juros e correção monetária.
Com a aplicação destes requisitos mínimos o condomínio credor terá maior efetividade na cobrança de taxas condominiais. Já o condômino devedor terá a segurança para analisar o débito e, caso necessário, impugná-lo.
Fonte: Jusbrasil
